Reglas de asignaci�f3n por zonificaci�f3n inclusiva en Tacoma

Tacoma, Washington exige a los desarrolladores y solicitantes de proyectos cumplir con las normas de uso del suelo de la ciudad que afectan las asignaciones de vivienda asequible, las condiciones de aprobacif3n y los incentivos vinculados al desarrollo residencial. Esta vista general explica cf3mo se implementan los requisitos de asignacif3n en las aprobaciones de proyectos de Tacoma, df3nde la ciudad codifica la autoridad de uso del suelo y permisos, y cf3mo funcionan la aplicacif3n, las apelaciones y los pasos comunes de cumplimiento para desarrolladores y equipos de proyecto. Dado que Tacoma utiliza con frecuencia condiciones de permiso, acuerdos de desarrollo y programas de incentivos en lugar de una ordenanza de inclusif3n única, confirme los requisitos al comienzo del proceso de revisif3n con Planning and Development Services y consulte el cf3digo municipal de Tacoma para las normas aplicables Municipal Code of Tacoma^[1].

Visif3n general de los requisitos de asignacif3n

En Tacoma, los requisitos de "asignacif3n" para unidades asequibles suelen aplicarse a trave9s de uno de estos mecanismos: condiciones de aprobacif3n de uso del suelo, acuerdos de desarrollo negociados, condiciones obligatorias vinculadas a cambios de zonificacif3n, o programas basados en incentivos que ofrecen densidad o reducciones de tarifas a cambio de unidades asequibles en el lugar. El porcentaje especedfico, el objetivo de ingresos y la duracif3n de la asequibilidad dependen del proyecto y se documentan en las condiciones de aprobacif3n o en los convenios registrados.

bfCf3mo se establecen los requisitos?

• A trave9s de condiciones de reasignacif3n y acuerdos de desarrollo vinculados a enmiendas al plan general o a la zonificacif3n adoptadas.
• Mediante condiciones de permiso en aprobaciones de uso de suelo especedficas del sitio (por ejemplo, permisos de uso condicional, desarrollos planificados).
• Mediante convenios registrados o acuerdos regulatorios que exigen la asequibilidad a largo plazo y su supervisif3n.
• Como parte de programas de incentivos donde la mayor densidad, la reduccif3n de estacionamiento o las exenciones de tarifas se intercambian por unidades asequibles.

Los desarrolladores deben obtener las condiciones de aprobacif3n por escrito y los instrumentos registrados para cada proyecto. Si un proyecto depende de incentivos, el documento de aprobacif3n especificare1 la distribucif3n de unidades, los objetivos de AMI y las obligaciones de monitoreo. Cuando el cf3digo municipal o las normas administrativas no establecen un requisito nume9rico fanico, el acto de aprobacif3n y cualquier acuerdo de desarrollo registrado son los documentos vinculantes.

Sanciones y aplicacif3n

La aplicacif3n de las obligaciones de asignacif3n y los convenios de asequibilidad en Tacoma la realizan los departamentos de la ciudad responsables de planificacif3n, permisos y cumplimiento del cf3digo. Los recursos por incumplimiento suelen incluir acciones administrativas de cumplimiento, órdenes de paralizacif3n de obra, la exigencia de subsanar violaciones y, cuando proceda, recursos civiles en los tribunales o remedios contractuales contemplados en un acuerdo de desarrollo.

Los importes monetarios especedficos y las cantidades de multas por no cumplir con las obligaciones de inclusif3n o de los convenios no este1n consolidados en una sola tabla expledcita en el cf3digo municipal o en las pe1ginas de planificacif3n; cuando el cf3digo preve9 escalas de multas, estas se citan en las pe1ginas de ordenanzas o en las secciones de ejecucif3n de permisos y pueden variar por capedtulo y tipo de infraccif3n Tacoma Municipal Code^[1].

• Multas y penalizaciones monetarias: no especificadas en la pe1gina citada.
• Escalada: las infracciones iniciales, repetidas y continuas se manejan mediante órdenes administrativas y pueden escalarse a cumplimiento civil; los rangos especedficos no este1n especificados en la pe1gina citada.
• Sanciones no monetarias: órdenes de paralizacif3n, suspensif3n o revocacif3n de permisos, y ejecuccif3n de convenios registrados.
• Responsable de la aplicacif3n: Planning and Development Services y las unidades de cumplimiento del cf3digo.
• Apelaciones/revisiones: las apelaciones suelen proceder al Hearing Examiner o seguir las rutas de apelacif3n establecidas en el cf3digo municipal; los plazos concretos para apelar se establecen en el cf3digo o en la decisf3n de permiso relacionada.
• Defensas/discrecif3n: la ciudad puede considerar permisos, variaciones, dificultades demostradas o planes de cumplimiento; la disponibilidad de defensas depende del instrumento de aprobacif3n y las disposiciones del cf3digo.

Solicitudes y formularios

Las solicitudes de permisos que generan condiciones de asequibilidad se tramitan a trave9s de Planning and Development Services y el portal de permisos de la ciudad. No existe un formulario fanico para inclusif3n; en su lugar, utilice la solicitud de uso del suelo aplicable (por ejemplo, uso condicional, plan de emplazamiento, desarrollo planificado) y siga las instrucciones para los convenios registrados y los acuerdos regulatorios que exija la decisif3n. Para formularios y requisitos de presentacif3n especedficos, consulte las pe1ginas de servicios de permisos en la seccif3n de recursos.

How-To

1. Revisif3n temprana: solicite una reunif3n previa con Planning and Development Services para identificar posibles requisitos de asignacif3n o convenios y los incentivos aplicables.
2. Documente las obligaciones: obtenga borradores de las condiciones de permiso y coordine con asesoreda legal la preparacif3n de los convenios regulatorios o los instrumentos registrados requeridos.
3. Presente los permisos: incluya el plan de asequibilidad, la distribucif3n de unidades, los objetivos de AMI y la estrategia de supervisif3n con las solicitudes de uso del suelo y de construccif3n.
4. Si hay incumplimiento, responda a los avisos de la ciudad de inmediato, proponga medidas correctivas y cumpla los plazos para evitar la escalada.
5. Apelar si es necesario: siga el proceso de apelacif3n ante el Hearing Examiner o el proceso de apelacif3n establecido en el cf3digo municipal dentro del plazo especificado por el cf3digo.

FAQ

bfLos desarrolladores en Tacoma enfrentan un porcentaje fanico de zonificacif3n inclusiva en toda la ciudad?

No. Tacoma generalmente aplica los requisitos de asignacif3n caso por caso a trave9s de condiciones de aprobacif3n, acuerdos de desarrollo o programas de incentivos en lugar de un porcentaje fanico para toda la ciudad.

bfQuie9n aplica los convenios de asequibilidad?

Planning and Development Services y Code Enforcement supervisan y hacen cumplir los convenios registrados y las condiciones de permiso; las acciones de ejecucif3n siguen los procedimientos del cf3digo municipal.

bfDf3nde encuentro los requisitos vinculantes para mi proyecto?

Los requisitos vinculantes este1n en la decisf3n final de uso del suelo, los convenios registrados o el acuerdo de desarrollo, y cualquier norma administrativa o condicif3n de permiso relacionada; consulte a Planning and Development Services temprano.

Ayuda y recursos

• Planning and Development Services - City of Tacoma
• Permisos y Supervisif3n - City of Tacoma
• Code Enforcement & Neighborhood Services - City of Tacoma
• Tacoma Municipal Code (Municode)

1. [1] Municipal Code of Tacoma - library.municode.com