Zonificación inclusiva en Memphis: porcentajes y guía
Memphis, Tennessee enfrenta aumentos en los costos de la vivienda y preguntas sobre exigir unidades asequibles en nuevos desarrollos. Esta guía resume la posición legal a nivel municipal sobre los porcentajes de zonificación inclusiva, las vías de cumplimiento y los pasos administrativos según la práctica de uso del suelo de Memphis. Señala el código de zonificación oficial y la oficina de planificación como fuentes autorizadas y explica lo que figura explícitamente en esas páginas y lo que no. Para las fuentes municipales primarias consulte las referencias de planificación y el código municipal a continuación.Division de Planificación y Desarrollo de Memphis[1]
Qué es la zonificación inclusiva y cómo se aplica en Memphis
La zonificación inclusiva generalmente exige un porcentaje de unidades residenciales nuevas que sean asequibles a bandas de ingresos definidas. A nivel municipal de Memphis, las tasas obligatorias de zonificación inclusiva, si las hay, deben figurar en el código de zonificación de la ciudad o en el texto de la ordenanza promulgada por el Concejo Municipal. Las páginas consolidadas del código municipal y la División de Planificación no establecen un porcentaje obligatorio a nivel ciudad; las tasas específicas o requisitos porcentuales obligatorios no están especificados en las páginas citadas.Código de Ordenanzas de Memphis[2]
Opciones de política típicas que usan los gobiernos locales
- Porcentaje obligatorio de unidades reservadas para vivienda asequible.
- Incentivos opcionales como bonos de densidad o exenciones de tasas a cambio de unidades asequibles.
- Cumplimiento por fases u opciones fuera del sitio (tasas de compensación).
- Determinación de objetivos de ingreso y convenios de asequibilidad a largo plazo.
Sanciones y aplicación
La aplicación de la zonificación y de cualquier requisito inclusivo en Memphis seguiría los procedimientos y sanciones definidos en el código municipal y sería ejecutada por la División de Planificación y Desarrollo y la Inspección de Códigos. Las páginas del código municipal y los recursos de la División de Planificación deben consultarse para conocer multas exactas, escalada y sanciones no monetarias; montos específicos de multas y pasos de escalada para zonificación inclusiva no están especificados en las páginas citadas.Ordenanzas y legislación del Concejo Municipal[3]
- Montos de multas: no especificado en la página citada.
- Escalada (primera/reincidente/continuada): no especificado en la página citada.
- Sanciones no monetarias: órdenes correctivas, órdenes de cese de obra u ocupación, suspensión de permisos y remisión a los tribunales son habituales; los remedios exactos se definen en el código municipal y las reglas de ejecución.
- Entidad sancionadora e inspección: la División de Planificación y Desarrollo junto con Code Enforcement gestiona las infracciones de zonificación; las quejas se dirigen a través de las páginas oficiales de contacto de la ciudad.
- Apelaciones y revisión: las apelaciones normalmente van al órgano administrativo de apelaciones correspondiente o al tribunal de circuito; los plazos para apelar no están especificados en la página citada.
Solicitudes y formularios
Los trámites de rezonificación, variaciones, desarrollo planificado y similares son las vías habituales para solicitar exenciones o negociar condiciones de vivienda asequible. La División de Planificación publica procedimientos de solicitud; cuando se requiere un formulario o número de tasa específico, figura en las páginas oficiales de la División de Planificación y en el texto de la ordenanza. Si existe una solicitud dedicada a zonificación inclusiva, no está especificada en las páginas citadas.Solicitudes de la División de Planificación[1]
Cómo se establecen normalmente los términos inclusivos en aprobaciones de desarrollo
- Negociados como condición de rezonificación o aprobación de desarrollo planificado.
- Compensados por incentivos como mayor densidad, reducción de estacionamiento o alivio de tasas.
- Asegurados mediante convenios registrados o acuerdos de vivienda asequible que especifican niveles de ingreso y plazo de asequibilidad.
Preguntas frecuentes
- ¿Tiene Memphis un porcentaje obligatorio de zonificación inclusiva a nivel ciudad?
- No. El código municipal consolidado y las páginas de la División de Planificación no publican un porcentaje obligatorio a nivel ciudad; las tasas obligatorias específicas no están especificadas en las páginas citadas.[2]
- ¿Quién aplica las normas de zonificación inclusiva en Memphis?
- La División de Planificación y Desarrollo y Code Enforcement implementan y aplican las condiciones de zonificación; los detalles procedimentales y de contacto los publica la División de Planificación.[1]
- ¿Cómo puede un desarrollador solicitar una excepción o variación para unidades asequibles?
- Los desarrolladores solicitan mediante procedimientos de rezonificación, desarrollo planificado o variación ante la División de Planificación; los formularios y las instrucciones de presentación están en las páginas de solicitud de la División de Planificación.[1]
Cómo
- Consulte las páginas de solicitud de la Division de Planificación y Desarrollo de Memphis y el código municipal para confirmar las normas vigentes y la documentación necesaria.
- Contacte con la División de Planificación desde las primeras fases y presente materiales preaplicación o un plan conceptual según lo aconseje el personal.
- Prepare los términos de asequibilidad, la redacción de las restricciones de escritura y los incentivos propuestos para presentarlos en las audiencias públicas.
- Presente la solicitud formal de rezonificación o PUD, pague las tasas requeridas y asista a las audiencias de la Comisión de Planificación y del Concejo Municipal.
- Si recibe una notificación de incumplimiento, siga las instrucciones, presente las apelaciones dentro de los plazos establecidos y consulte la orientación de la ciudad sobre acciones correctivas.
Puntos clave
- Memphis no publica un porcentaje obligatorio de zonificación inclusiva en sus páginas consolidadas del código.
- Contacte a la División de Planificación y Desarrollo para negociaciones específicas del proyecto y pasos de solicitud.
- Los detalles de aplicación, multas y plazos de apelación deben confirmarse en el código municipal o en el texto de la ordenanza.
Ayuda y recursos
- Division de Planificación y Desarrollo de Memphis - Contacto y servicios
- Código de Ordenanzas de Memphis (código municipal consolidado)
- Concejo Municipal de Memphis - búsqueda de ordenanzas y legislación
- División de Planificación - Trámites de uso del suelo y zonificación