Reglas de construcción en llanuras aluviales y humedales en Knoxville, Tennessee

En Knoxville, Tennessee, la construcción en llanuras aluviales y humedales está regulada por ordenanzas locales y normas de permisos administradas por las autoridades de planificación y permisos de la ciudad; consulte el código municipal de Knoxville para las disposiciones de control ^[1]. Estas normas normalmente exigen determinaciones específicas de la llanura de inundación del sitio, la elevación o impermeabilización de las estructuras, limitaciones sobre rellenos y la alteración de humedales, y la coordinación con los mapas de inundación de FEMA y los certificados de elevación.

Resumen

Los proyectos en áreas mapeadas de riesgo de inundación o en humedales regulados normalmente requieren un permiso de desarrollo en llanuras aluviales además de un permiso de construcción. Los requisitos suelen incluir cumplir la elevación de inundación base (BFE), usar cimientos elevados para espacios habitables o aplicar medidas de impermeabilización seca para edificios no residenciales. El trabajo que cambia el drenaje, coloca relleno o afecta la vegetación de humedales puede requerir revisión adicional por parte del personal de ingeniería o medioambiental de la ciudad y podría desencadenar revisiones estatales o federales.

Qué cubren las normas

• Nueva construcción y mejoras sustanciales a edificios existentes.
• Permisos de desarrollo, incluidos permisos de desarrollo en llanuras aluviales y permisos de construcción estándar.
• Certificados de elevación, certificaciones de impermeabilización y documentación como-construido.
• Restricciones sobre rellenos, nivelación y alteración del almacenamiento natural de la llanura de inundación.

Sanciones y aplicación

La aplicación la realizan los departamentos municipales responsables de la construcción, la planificación y la gestión de aguas pluviales; los pasos específicos de aplicación y las sanciones monetarias se establecen en el código municipal y las normas relacionadas ^[1]. Cuando la página del código municipal no enumera multas o escaladas específicas, esos montos no están especificados en la página citada.

• Multas monetarias: no especificado en la página citada.
• Escalada por infracciones repetidas o continuas: no especificado en la página citada.
• Sanciones no monetarias: órdenes de suspensión de trabajo, órdenes de eliminación o mitigación, denegación de permisos futuros y remisión al tribunal municipal.
• Aplicador e inspección: Inspecciones de Edificios, Planificación y las divisiones de Aguas Pluviales/Ingeniería suelen realizar inspecciones y aceptar quejas.
• Apelaciones y revisión: las exenciones y apelaciones suelen ser manejadas por la Junta de Apelaciones de Zonificación u órgano comparable; los plazos específicos para apelación no están especificados en la página citada.
• Defensas y discreción: exenciones permitidas, reparaciones de emergencia y mitigación documentada pueden ser consideradas por los órganos de permisos o apelaciones.

Solicitudes y formularios

Las solicitudes y documentos típicos incluyen solicitudes de permiso de desarrollo en llanuras aluviales, solicitudes de permiso de construcción estándar y certificados de elevación de FEMA. La ciudad publica procedimientos de solicitud de permisos e instrucciones de presentación en las páginas de los departamentos; los nombres específicos de las solicitudes, tasas y pasos de presentación están disponibles con el personal de planificación o permisos de la ciudad ^[2]. Si no hay un formulario o tasa enumerada en la página citada, no está especificado en esa página.

Pasos de acción

• Compruebe los mapas de inundación de FEMA y obtenga información de elevación de la inundación base para su parcela.
• Contacte a Planificación de Knoxville o Inspecciones de Edificios para determinar los disparadores de permisos y los documentos necesarios.
• Presente la solicitud de permiso de desarrollo en llanuras aluviales y el permiso de construcción juntos, incluidos certificados de elevación cuando se requieran.
• Pague las tasas de permiso aplicables y responda con prontitud a avisos de inspección o ejecución.

Preguntas frecuentes

¿Siempre necesito un permiso para construir en una llanura aluvial?

Sí: la mayoría de los desarrollos en áreas mapeadas de riesgo de inundación requieren un permiso de desarrollo en llanuras aluviales además de cualquier permiso de construcción estándar; consulte con el personal de la ciudad para requisitos específicos del predio.

¿Qué es una mejora sustancial?

Una mejora sustancial suele ser una reparación, reconstrucción o mejora cuyo costo es igual o superior a un porcentaje establecido del valor del edificio; el código municipal define el umbral—consulte el código municipal para la definición exacta.

¿Cómo obtengo un certificado de elevación?

Los certificados de elevación son completados por agrimensores o ingenieros con licencia y se presentan con el permiso de construcción; FEMA proporciona el formulario y las instrucciones y la ciudad indicará cuándo se requiere.

Cómo hacerlo

1. Verifique los mapas de FEMA y obtenga la elevación de inundación base de la propiedad.
2. Consulte con el personal de Planificación o Inspecciones de Edificios de Knoxville para identificar permisos y documentos requeridos.
3. Prepare y presente el permiso de desarrollo en llanuras aluviales y el permiso de construcción, incluidos planos, ingeniería y datos de elevación.
4. Realice las inspecciones y presente un certificado de elevación como-construido si se requiere antes de la aprobación final.
5. Atienda cualquier aviso de ejecución con prontitud, pague multas si se imponen o presente apelaciones según lo indique la ciudad.

Puntos clave

• Compruebe mapas de inundación y consulte con la ciudad antes de comprar o diseñar.
• Los permisos y la documentación de elevación suelen ser obligatorios para la construcción en llanuras aluviales.
• Contacte a los departamentos de la ciudad con antelación para reducir demoras y riesgos de ejecución.

Ayuda y recursos

• División de Planificación de Knoxville
• Inspecciones de Edificios de Knoxville
• Ingeniería / Aguas Pluviales de Knoxville
• Código de Ordenanzas de Knoxville (Municode)

1. [1] City of Knoxville Code of Ordinances - municipal code and floodplain provisions
2. [2] City of Knoxville Planning Division - permit and development guidance