Normas y aprobación de desarrollos de uso mixto en Queens, Nueva York para desarrolladores
Resumen
Queens, Nueva York sigue la Resolucin de Zonificacin de la Ciudad de Nueva York y las polticas del Departamento de Planificacin para desarrollos de uso mixto. Los desarrolladores deben confirmar el distrito de zonificacin del sitio, los usos permitidos y las normas de distrito especial aplicables antes del diseo y la presentacin de permisos. Los controles de zonificacin que comnmente influyen en proyectos de uso mixto incluyen usos comerciales/residenciales permitidos, relacin de superficie ma2 construible (FAR), lmites de altura y retranqueos, requisitos de estacionamiento fuera de calle y obligaciones de espacio pabblico o espacio abierto. Las vedas de revision varadan por tamao y ubicacion y pueden requerir coordinacion con el Departamento de Planificacin y el Departamento de Edificios para determinaciones de zonificacin y permisos de construccin.
Usos permitidos y normas de desarrollo
Las normas de uso mixto las establece la Resolucin de Zonificacin y varan segan el distrito; los distritos especiales locales o distritos contextuales pueden agregar requisitos especficos por sitio. Las normas clave a confirmar para cada sitio incluyen FAR, altura mxima, requisitos de retranqueo y patio, carga y ratios de estacionamiento. Para muchas propiedades, los usos comerciales se limitan a los pisos bajos mientras que los residenciales se ubican arriba; algunas superposiciones comerciales permiten combinaciones mas amplias segan la designacin del distrito.
- FAR y volumetra9a - determine el rea maxima edificable por parcela.
- Normas de construccin - cumplir con DOB y las normas de volumetra9a de la Resolucin de Zonificacin.
- Restricciones de uso - las mezclas comerciales/residenciales locales varan por distrito.
- Accesibilidad y seguridad - cumplir con el cdogo de edificacin y requisitos del DOB.
Multas y cumplimiento
El cumplimiento de zonificacin y edificacin en Queens lo administra el Departamento de Edificios de la Ciudad de Nueva York; las sanciones por incumplimiento incluyen multas monetarias, ordenes de paralizacin de obras, ordenes de desalojo por condiciones inseguras, revocacion de permisos y procedimientos civiles o penales cuando corresponde. Los montos especadficos de las multas y los aranceles oficiales no se especifican en la pagina citada.
- Multas - montos en df3lares y tasas diarias: no especificados en la pagina citada.
- Escalada - procedimientos para primeras, repetidas y continuas infracciones: no especificados en la pagina citada.
- Sanciones no monetarias - ordenes de paralizacin, ordenes de desalojo, revocacion de permisos y remision a tribunales o juntas administrativas.
- Organismo ejecutor - Departamento de Edificios de la Ciudad de Nueva York y tribunales administrativos correspondientes.
- Quejas e inspecciones - informe preocupaciones a DOB o 311 para programar una inspeccion.
- Apelaciones y revisiones - existen vedas de apelacion; los limites de tiempo no se especifican en la pagina citada.
Solicitudes y formularios
El Departamento de Edificios exige solicitudes de permiso de construccin y presentaciones asociadas; los portales, formularios requeridos y tarifas oficiales los mantiene DOB. Los nombres especadficos de formularios, tarifas y procedimientos de presentacion no se especifican en la pagina citada y deben confirmarse en el portal de permisos de DOB o DOB NOW.
Preguntas frecuentes
- Que aprobaciones se requieren para un proyecto de uso mixto en Queens?
- Normalmente se requieren revision de zonificacin, permisos de construccin del DOB y cualquier aprobacion discrecional del Departamento de Planificacin; pueden aplicar revisiones adicionales segan condiciones del sitio.
- Como verifico las normas de zonificacin para una parcela en Queens?
- Confirme el distrito de zonificacin y el texto en la Resolucin de Zonificacin y use los mapas y herramientas del Departamento de Planificacin; si no esta claro, solicite una determinacion formal.
- Donde informo sobre construccin insegura o sin permiso?
- Informe al Departamento de Edificios o a 311 para solicitar una inspeccion; DOB se encarga de las infracciones de seguridad y edificacin.
Como hacerlo
- Confirme el distrito de zonificacin en el mapa del Departamento de Planificacin y revise la Resolucin de Zonificacin.
- Contrate a un arquitecto o ingeniero para preparar planos conformes a la zonificacin que muestren usos permitidos, FAR, volumetra9a y estacionamiento.
- Envíe una solicitud de determinacion de zonificacin si hay ambigfcedad y prepare las solicitudes de permiso del DOB o materiales discrecionales necesarios.
- Presente las solicitudes de permiso de construccin por DOB NOW y responda a comentarios de la agencia durante la revision.
- Cumpla con las revisiones pablicas requeridas, condiciones de aprobacion y presentaciones posteriores antes de iniciar la construccin.
Ayuda y recursos
- Departamento de Planificacin Zonificacin
- Resolucin de Zonificacin (ZR) - NYC Planning
- Departamento de Edificios Cumplimiento y Sanciones
- NYC 311 - Informar problemas