Cómo subdividir terrenos en Troy, Michigan y cumplir reglas de llanuras de inundación
En Troy, Michigan, subdividir una propiedad requiere coordinación con la División de Planificación de la Ciudad, cumplimiento de las normas de zonificación y llanuras de inundación de la Ciudad y permisos de Construcción e Ingeniería. Esta guía explica los pasos típicos, qué significan las normas de llanuras de inundación para la configuración de lotes, dónde encontrar formularios oficiales y cómo funcionan la ejecución y las apelaciones para que pueda planificar correctamente el desarrollo en Troy.
Overview of the process
Comience confirmando la zonificación y el estado de llanura de inundación del parcela con la División de Planificación de la Ciudad de Troy y revisando el Código de Ordenanzas de la Ciudad de Troy para las normas de llanificación y subdivisión. Visite la página de Planificación de la Ciudad para instrucciones de presentación de subdivisiones y orientación previa a la solicitud City of Troy Planning Division[1] y consulte el código municipal para el texto regulatorio sobre zonificación y normas de llanuras de inundación City of Troy Code of Ordinances[2].
Step-by-step checklist
- Confirme la zonificación actual del parcela, los mínimos de tamaño de lote y los usos permitidos con Planificación.
- Solicite o verifique el mapeo de llanuras de inundación para el parcela; si alguna parte está en una llanura regulada, se aplicarán restricciones o elevaciones adicionales.
- Prepare un plano preliminar de subdivisión o un boceto de división de tierras que muestre lotes, accesos, servicios públicos y drenaje; presente para revisión previa a la solicitud.
- Coordine los planes requeridos de aguas pluviales, movimiento de tierras y servicios con la División de Ingeniería e incluya cualquier medida de protección contra inundaciones o elevación.
- Presente la solicitud formal de plano de subdivisión o división de tierras con las tarifas, formularios de solicitud y documentos de respaldo requeridos; asista a las audiencias públicas o reuniones de la Comisión de Planificación según sea necesario.
- Pague los cargos de revisión, inspección y registro según se facturen; registre los planos aprobados en la Oficina del Registro de Escrituras del Condado según las instrucciones.
Penalties & Enforcement
La ejecución de las normas de subdivisión, zonificación y llanuras de inundación en Troy la gestionan los departamentos de la Ciudad encargados de planificación, inspección de edificios y ejecución del código. Las cantidades exactas de las multas y los calendarios de escalada para violaciones de subdivisión o llanuras de inundación no se proporcionan en las páginas municipales citadas; consulte el Código de Ordenanzas de la Ciudad para el texto de control y comuníquese con la Ciudad para las cifras exactas de sanciones City of Troy Code of Ordinances[2].
- Multas: no especificadas en la página citada; consulte el Código de Ordenanzas de la Ciudad de Troy para sanciones monetarias específicas y procedimientos de citación.[2]
- Escalada: disposiciones para primera, repetida y continuada infracción no están especificadas en la página citada; revise las secciones de la ordenanza arriba referenciadas.[2]
- Sanciones no monetarias: la Ciudad puede emitir órdenes de suspensión de trabajo, exigir correcciones, retener aprobaciones o buscar medidas cautelares en la corte; los remedios exactos están en el código municipal.[2]
- Dependientes de la aplicación e inspecciones: la División de Planificación, Construcción e Inspecciones y la Ejecución del Código realizan revisiones e inspecciones; la información de contacto y las instrucciones de permisos están en las páginas departamentales de la Ciudad de Troy Building & Inspections[3].
- Apelaciones y revisiones: las rutas de apelación específicas y los plazos (por ejemplo, a una junta de apelaciones) no están especificados en las páginas municipales citadas; consulte el código municipal y el personal de la Ciudad para los plazos.
- Violaciones comunes: divisiones de lotes sin aprobación, construir en llanuras reguladas sin permiso, no ejecutar servidumbres o mejoras de drenaje requeridas; las sanciones dependen de las disposiciones de la ordenanza y se remiten al código municipal.[2]
Applications & Forms
La Ciudad publica los requisitos de solicitud de subdivisión y división de tierras y los puntos de contacto en la página de la División de Planificación; los nombres específicos de formularios, montos de tarifas, plazos de presentación y el método de envío se enumeran allí o están disponibles con el personal de Planificación. Si no se publica un formulario o tabla de tarifas en línea, comuníquese con la División de Planificación para el paquete actual y la tabla de tarifas.[1]
How-To
- Contacte a la División de Planificación de la Ciudad de Troy para una reunión previa a la solicitud para confirmar la zonificación y el estado de llanura de inundación y obtener la lista de verificación actual.[1]
- Obtenga mapas de llanuras de inundación y cualquier referencia FEMA/FIRM para el parcela y determine las disposiciones especiales requeridas.
- Prepare un plano preliminar o boceto con elevaciones, drenaje y disposición de servicios; incluya las líneas propuestas de lote y puntos de acceso.
- Presente planes de ingeniería y movimiento de tierras si la subdivisión afecta aguas pluviales o involucra terreno en llanura regulada; siga los requisitos de Ingeniería de la Ciudad.
- Presente la solicitud formal de plano o división de tierras con los anexos requeridos, tarifas y pague los cargos de revisión/inspección; asista a la revisión de la Comisión de Planificación o el Concejo Municipal según sea necesario.
- Registre los planos aprobados en la Oficina del Registro de Escrituras del Condado y obtenga cualquier permiso de construcción, movimiento de tierras o de llanura de inundación antes de comenzar los trabajos.
FAQ
- ¿Necesito un permiso para dividir mi lote en Troy?
- Sí. Las divisiones de tierras o subdivisiones deben seguir los procedimientos de la Ciudad y son tramitadas por la División de Planificación; presente el paquete de solicitud aplicable y las tarifas. Vea la página de la División de Planificación para más detalles.[1]
- ¿Qué sucede si parte de mi propiedad está en una llanura de inundación?
- Las propiedades en llanuras de inundación reguladas están sujetas a restricciones adicionales, elevación o medidas de protección contra inundaciones y posiblemente la denegación de nuevos lotes que aumenten el riesgo. Verifique el estado de la llanura de inundación temprano e incluya la documentación de ingeniería requerida en las presentaciones.[2]
- ¿Quién hace cumplir las normas de subdivisión y llanuras de inundación?
- La División de Planificación, Construcción e Inspecciones y la Ejecución del Código de la Ciudad son responsables de la revisión y ejecución; comuníquese con Construcción e Inspecciones para vías de inspección y cumplimiento.[3]
Key Takeaways
- Confirme la zonificación y el estado de llanura de inundación antes del diseño para evitar rediseños costosos.
- Presente planos completos con ingeniería, drenaje y datos de elevación cuando sea necesario.
- Use reuniones previas a la solicitud con Planificación para aclarar requisitos y tarifas.
Help and Support / Resources
- City of Troy - Planning Division
- City of Troy - Building & Inspections
- City of Troy Code of Ordinances (Municode)
- Michigan EGLE - Floodplain and Wetlands Guidance