Cuotas de inclusión para desarrolladores - Guía de ordenanzas South Boston
South Boston, Massachusetts los desarrolladores deben comprender cómo las políticas de inclusión de la ciudad y las normas de zonificación afectan los proyectos residenciales y de uso mixto nuevos. Esta guía explica las cuotas de inclusión aplicables, los roles de cumplimiento, los pasos de solicitud y las apelaciones para proyectos en South Boston, basándose en la política de planificación de la ciudad y los procedimientos municipales para ayudar a los equipos de proyecto, propietarios y partes interesadas locales a cumplir de forma eficiente.
Resumen de cuotas de inclusión y alcance
En Boston, los requisitos de inclusión se aplican a ciertos proyectos residenciales nuevos y a revisiones de desarrollo mayores administradas mediante procesos de planificación de la ciudad. La Boston Planning & Development Agency publica la Inclusionary Development Policy y la orientación relacionada sobre cuándo se aplican las cuotas, las unidades asequibles o las contribuciones fuera del sitio; consulte la página de la agencia para detalles del programa y métodos de cálculo Boston Planning & Development Agency - Inclusionary Development Policy[1].
Sanciones y ejecución
La ejecución y las sanciones por incumplimiento de los requisitos de inclusión son gestionadas por las agencias municipales responsables de las aprobaciones de planificación y del cumplimiento de la zonificación. No se especifican multas civiles, sanciones diarias u otras sanciones monetarias en la página citada y deben confirmarse con la agencia que hace cumplir la norma o con el código municipal Boston Planning & Development Agency - Inclusionary Development Policy[1].
- Encarregado: Boston Planning & Development Agency para el cumplimiento de la política; Inspectional Services Department o las oficinas de permisos para el cumplimiento de la construcción y la ocupación.
- Escalada: pueden darse avisos iniciales, órdenes administrativas y posible ejecución judicial; los pasos exactos de escalada y los rangos monetarios no se especifican en la página de la política citada.
- Multas: las multas específicas o sanciones por día no se especifican en la página citada y deben verificarse con la agencia o el código municipal.
- Inspecciones y denuncias: las denuncias por incumplimiento se gestionan a través de los canales de permisos y ejecución de la ciudad; consulte Ayuda y Recursos más abajo.
Solicitudes y formularios
La Inclusionary Development Policy describe opciones (unidades asequibles en el lugar, unidades fuera del sitio o pago de una cuota de inclusión) y los enfoques de cálculo; la página de la política no publica un formulario único obligatorio para desarrolladores ni un formulario universal de tarifa. Los desarrolladores suelen presentar planes de vivienda asequible y pro formas como parte de las solicitudes de revisión del proyecto ante la Boston Planning & Development Agency o el portal de permisos de la ciudad; consulte las páginas de admisión de proyectos de la agencia para la lista de verificación de presentaciones vigente Boston Planning & Development Agency - Inclusionary Development Policy[1].
Cómo se determina el cumplimiento
El cumplimiento se revisa normalmente durante la revisión del proyecto o la emisión de permisos. Pasos clave incluyen:
- Presentar materiales de revisión del proyecto que revelen el número de unidades, el tamaño de las unidades y las ubicaciones propuestas de las unidades asequibles.
- Proporcionar pro formas financieras o cálculos de tarifas cuando se proponga la opción de pago en lugar de unidades en el lugar.
- Completar los acuerdos de unidad asequible, escrituras o documentos de convenio según lo indique la agencia aprobadora.
Infracciones comunes
- Falta de provisión de las unidades asequibles requeridas o de alternativas fuera del sitio aprobadas.
- Falta de pago de las cuotas de inclusión cuando se ha seleccionado la opción de pago.
- Presentación de pro formas o convenios de asequibilidad incompletos o inexactos.
Apelaciones, revisión y defensas
Las apelaciones y revisiones se tramitan a través de los procesos de revisión de proyectos y apelaciones de la ciudad. Los plazos, las ventanas de apelación específicas y los pasos procesales dependen del tipo de permiso o aprobación en cuestión y no se especifican en la página de la Inclusionary Development Policy; los solicitantes deben consultar la agencia aprobadora o el código municipal para conocer los plazos exactos de apelación y el organismo competente Boston Planning & Development Agency - Inclusionary Development Policy[1].
- Vías de apelación comunes incluyen la reconsideración administrativa con la BPDA o apelaciones a juntas municipales según el procedimiento municipal.
- Defensas: la dependencia de una orientación por escrito previa de la agencia, variantes aprobadas o la demostración de la inviabilidad de las unidades en el sitio pueden servir como base para alternativas negociadas.
Pasos de acción para desarrolladores
- Consulte a la BPDA al inicio del proyecto para determinar si se aplican obligaciones de inclusión.
- Prepare planes de asequibilidad, pro formas y borradores de convenios para su presentación con la revisión del proyecto.
- Si opta por el pago, solicite un cálculo de la tarifa por escrito a la agencia aprobadora y confirme los procedimientos de pago antes de cerrar la financiación.
- Registre todos los acuerdos, aprobaciones y documentos registrados para demostrar el cumplimiento en la emisión de certificados de ocupación.
Preguntas frecuentes
- ¿South Boston requiere cuotas de inclusión para desarrolladores?
- Sí. Los proyectos sujetos a la Inclusionary Development Policy de Boston deben proporcionar unidades asequibles en sitio, unidades fuera del sitio o pagar una cuota de inclusión según lo descrito por la política y los requisitos de revisión del proyecto.
- ¿Cómo se calcula la cuota de inclusión?
- Los métodos de cálculo de la cuota se describen en la Inclusionary Development Policy y se aplican durante la revisión del proyecto; la página de la política proporciona la metodología pero los montos específicos por proyecto varían y son emitidos por la agencia aprobadora.
- ¿Quién hace cumplir el cumplimiento y cómo denuncio una posible infracción?
- El cumplimiento lo hacen cumplir la autoridad de aprobación de planificación y las oficinas de permisos/ejecución de la ciudad; las denuncias y consultas deben dirigirse a la agencia que emitió la aprobación del proyecto o a los servicios de inspección de la ciudad.
Cómo hacerlo
- Determine si su proyecto cumple los umbrales de tamaño o unidades en la Inclusionary Development Policy.
- Contacte a la Boston Planning & Development Agency para orientación previa a la solicitud y para solicitar parámetros de cálculo de tarifas.
- Prepare y presente planes de asequibilidad, pro formas presupuestarias y borradores de convenios con su solicitud de proyecto.
- Registre los instrumentos de vivienda asequible requeridos y obtenga confirmación de cumplimiento antes de solicitar permisos finales o el certificado de ocupación.
Puntos clave
- Inicie conversaciones sobre inclusión y asequibilidad en la fase previa a la solicitud para reducir retrasos.
- Documente los cálculos de tarifas y los convenios registrados para demostrar cumplimiento en permisos y ocupación.
- Si las reglas o sanciones no están claras, contacte por escrito a la agencia aprobadora para orientación.
Ayuda y soporte / Recursos
- Boston Planning & Development Agency - Inclusionary Development Policy
- City of Boston Inspectional Services Department (ISD)
- City of Boston Zoning Board of Appeal
- Boston Municipal Code (Municode)