Zonificación inclusiva en San Francisco - Unidades asequibles
San Francisco, California exige que los desarrolladores de muchos proyectos residenciales nuevos proporcionen o financien unidades asequibles a través de normas locales de zonificación inclusiva. Esta guía explica quién debe cumplir, las opciones típicas de cumplimiento, las vías de ejecución y pasos prácticos para satisfacer los requisitos de la ciudad. Resume recursos municipales oficiales y dónde encontrar las reglas del programa y los contactos para aprobaciones y seguimiento.
Resumen
Los requisitos de inclusión de San Francisco se aplican a determinados desarrollos residenciales y tienen como objetivo aumentar la vivienda permanentemente asequible en la ciudad. Las normas locales establecen elegibilidad, recuentos de unidades u opciones de pago en lugar, y controles de asequibilidad a largo plazo. Para la administración e implementación del programa consulte la página del programa de inclusión del Mayor's Office of Housing and Community Development (MOHCD) y la guía del Departamento de Planificación de San Francisco para los requisitos y aprobaciones de inclusión.
Quién debe cumplir
Los requisitos generalmente se aplican a nuevas viviendas y conversiones residenciales sustanciales que cumplen umbrales de tamaño o unidades según las normas locales. Los proyectos pueden cumplir proporcionando unidades en el sitio, unidades fuera de sitio o pagos en lugar, sujetos a la aprobación del programa. Los umbrales exactos, porcentajes y exenciones están establecidos por el código municipal y las reglas del programa publicadas por MOHCD y el Departamento de Planificación; cuando se requiere un umbral numérico específico pero no está indicado en la página citada, no está especificado en la página citada.
Sanciones y ejecución
La ejecución la llevan a cabo las autoridades municipales de vivienda y planificación y puede incluir multas monetarias, retención de permisos y restricciones registradas que impiden la venta o la emisión de ocupación hasta que se resuelva el cumplimiento. Los remedios de ejecución específicos, las cantidades y los calendarios de escalada se describen en las reglas del programa y las referencias del código municipal cuando se publican. Cuando un importe concreto de multa o calendario no figura en las páginas del programa, no está especificado en la página citada.
- Multas y sanciones monetarias: no está especificado en la página citada.
- Escalada: los procedimientos para infracciones iniciales, reiteradas y continuas se rigen por las reglas del programa; los rangos específicos no están especificados en la página citada.
- Sanciones no monetarias: suspensión de obras o permisos de ocupación retenidos, restricciones inscritas en la propiedad o derivación a medidas civiles son posibles bajo la autoridad de la ciudad.
- Organismo ejecutor: Mayor's Office of Housing and Community Development (MOHCD) y el Departamento de Planificación de San Francisco; consulte las páginas de contacto oficiales para procedimientos de queja y recepción.
- Recursos y revisiones: las vías de impugnación suelen seguir la revisión administrativa con el Departamento de Planificación o MOHCD e incluyen paneles de audiencia; los plazos específicos no están especificados en las páginas del programa.
Solicitudes y formularios
Los formularios de solicitud del programa, las plantillas de restricciones de asequibilidad y los acuerdos de seguimiento son mantenidos por MOHCD. Si no existe un nombre de formulario, número, tarifa o plazo publicado en la página del programa, no está especificado en la página citada.
Infracciones comunes
- No proporcionar las unidades asequibles requeridas en el sitio o unidades aprobadas fuera del sitio.
- No ejecutar o inscribir los documentos de restricción de asequibilidad requeridos.
- No pagar las tarifas en lugar cuando se aprueba como vía de cumplimiento.
- No cumplir con las obligaciones de seguimiento a largo plazo.
Preguntas frecuentes
- ¿Qué proyectos activan los requisitos de inclusión en San Francisco?
- Los proyectos que cumplen los umbrales municipales para nueva construcción residencial o conversión sustancial están sujetos al programa de inclusión; consulte MOHCD y el Departamento de Planificación para los umbrales y exenciones actuales.
- ¿Pueden los desarrolladores pagar una tarifa en lugar de construir unidades?
- Sí, muchos proyectos pueden proponer tarifas en lugar o unidades fuera del sitio como alternativa, sujetos a la aprobación del programa y a las fórmulas establecidas por MOHCD; los cálculos exactos de las tarifas los publica la ciudad cuando están disponibles.
- ¿Cuánto tiempo deben permanecer restringidas las unidades asequibles?
- Los periodos de asequibilidad y las restricciones de reventa se establecen en los acuerdos inscritos; el término específico lo define el instrumento inscrito y las reglas del programa.
Cómo
- Confirme la aplicabilidad consultando a MOHCD y al Departamento de Planificación desde el inicio.
- Elija la vía de cumplimiento (unidades en sitio, fuera de sitio o tarifas en lugar) y solicite orientación en reuniones previas a la solicitud.
- Prepare los documentos de asequibilidad requeridos y envíe los formularios a MOHCD con la solicitud del proyecto.
- Inscriba las restricciones de asequibilidad y cumpla las condiciones de seguimiento antes de que se conceda la ocupación final.
- Para disputas o avisos de ejecución, siga los procedimientos de apelación administrativa del departamento emisor y presente recursos dentro de los plazos indicados en la notificación o las reglas del programa.
Puntos clave
- Planifique el cumplimiento con antelación y coordine con MOHCD para evitar retrasos.
- Inscriba y presente los documentos correctos antes de las aprobaciones finales.
Ayuda y soporte / Recursos
- Mayor's Office of Housing and Community Development (MOHCD)
- San Francisco Planning Department
- City and County of San Francisco - Departments