Porcentajes de unidades reservadas asequibles - Normas de Los Ángeles
En Los Ángeles, California, los requisitos de porcentaje de unidades reservadas para proyectos residenciales nuevos se determinan mediante una combinación de ordenanzas municipales, programas de incentivos y acuerdos regulatorios administrados por departamentos de la ciudad. Los desarrolladores y propietarios deben consultar las secciones pertinentes del código municipal, el departamento de vivienda y las directrices de Planeación de la Ciudad al inicio de la planificación del proyecto porque la elegibilidad, el enfoque por nivel de ingresos y los porcentajes exactos varían según el programa. Esta guía explica dónde buscar, cómo funciona la fiscalización, las vías de solicitud y pasos prácticos para cumplir en Los Ángeles, California.
Cómo se establecen los porcentajes
Los porcentajes de reserva se establecen por instrumentos específicos como requisitos de inclusión, reglas de programas de incentivos (por ejemplo, Transit Oriented Communities u otros programas de incentivo para vivienda asequible) o condiciones en acuerdos de desarrollo. El instrumento aplicable depende del uso de suelo, los incentivos solicitados y si el proyecto participa en el bono de densidad estatal o en programas locales. Las reglas del programa pueden establecer porcentajes por tramo de ingresos (muy bajos, bajos, moderados); el número exacto para un proyecto depende de la participación en el programa y las características del sitio.
Sanciones y fiscalización
La fiscalización de las unidades reservadas asequibles en Los Ángeles normalmente la realiza el departamento de vivienda u el departamento identificado en el acuerdo regulatorio o las condiciones del permiso. Las herramientas de cumplimiento pueden incluir avisos de infracción, multas administrativas, requisitos para firmar acuerdos regulatorios, retención de aprobaciones de ocupación y remisión a control de códigos o acciones legales. Las sanciones específicas y el marco de escalamiento dependen de la ordenanza aplicable o del acuerdo regulatorio.
- Cantidades de multas: no especificadas en la página citada para una cifra uniforme a toda la ciudad; las cantidades se establecen en la ordenanza aplicable, el acuerdo regulatorio o la política de cumplimiento.
- Escalamiento: los programas suelen usar acciones progresivas para infracciones iniciales, repetidas o continuas; los pasos exactos de escalamiento varían según el instrumento.
- Sanciones no monetarias: remedios posibles incluyen órdenes administrativas, requisitos de inscripción de convenios, suspensión de permisos, acciones judiciales e instrucciones correctivas obligatorias.
- Responsable y denuncias: el departamento de vivienda (o el departamento indicado en el permiso) gestiona el cumplimiento, inspecciones y denuncias; los desarrolladores deben usar las vías oficiales de contacto del departamento.
- Apelaciones y revisiones: las vías de apelación dependen del instrumento (audiencia administrativa, revisión del Concejo Municipal o revisión judicial); los plazos para apelar se establecen en la ordenanza o en las condiciones del permiso y varían por programa.
Solicitudes y formularios
Las solicitudes, formularios de cumplimiento, convenios de asequibilidad y acuerdos de monitoreo los emite o requiere generalmente el departamento de vivienda o Planeación de la Ciudad cuando un proyecto solicita incentivos o permisos. Algunos programas exigen convenios de asequibilidad inscritos y acuerdos de monitoreo; los métodos de envío y las tarifas son específicos del programa.
- Formularios y acuerdos regulatorios: los nombres y números de formulario específicos los publica el departamento responsable para cada programa; si falta un nombre de formulario o una tarifa en un paquete de programa, contacte directamente al departamento.
- Tarifas y depósitos: cualquier tarifa de monitoreo o regulatoria se establece en los aranceles del departamento o en las directrices del programa y varía según el programa.
Violaciones comunes y pasos prácticos
- No asignar las unidades requeridas en el plan de ocupación inicial — remedio común: asignación correctiva y registro de convenios (especificación de sanciones: no especificada en la página citada).
- Declarar incorrectamente los ingresos de inquilinos — remedio común: auditoría, re-alquiler a rentas conformes y posibles multas (cantidades no especificadas en la página citada).
- No inscribir los convenios de asequibilidad requeridos — remedio común: órdenes judiciales e inscripción hasta lograr el cumplimiento.
How-To
- Determine qué programa u ordenanza aplica a su sitio (reglas de inclusión, incentivos Transit Oriented Communities, bono de densidad o acuerdo de desarrollo).
- Revise las directrices del programa y cualquier condición del permiso para conocer los porcentajes exactos y la segmentación por ingresos.
- Prepare y presente las solicitudes, los convenios de asequibilidad y los acuerdos de monitoreo requeridos al departamento responsable como parte del trámite de permiso y ocupación.
- Si recibe una notificación de infracción, siga los procedimientos de apelación y respete los plazos administrativos para solicitar revisión.
Ayuda y recursos
- Housing and Community Investment Department (HCIDLA)
- Los Angeles City Planning
- Los Angeles Department of Building and Safety (LADBS)
- C f3digo Municipal de Los Angeles (Municode)