Reglas de vivienda de inclusión de Los Ángeles para desarrolladores
Los Ángeles, California requiere que muchos proyectos residenciales cumplan con obligaciones de vivienda de inclusión o proporcionen unidades asequibles, tarifas o alternativas fuera de sitio. Esta guía explica quién debe cumplir, las obligaciones típicas para desarrolladores, los pasos administrativos y cómo funcionan la ejecución y las apelaciones según la práctica de la ciudad. Está dirigida a desarrolladores, planificadores y equipos legales que preparan permisos, financiamiento o ventas para proyectos multifamiliares en la Ciudad de Los Ángeles.
Descripción general de los requisitos para desarrolladores
Los requisitos varían según el tipo de proyecto, el tamaño y la zonificación. Los desarrolladores deben esperar una o más de las siguientes obligaciones:
- Proporcionar un porcentaje de unidades como asequibles en niveles de ingresos definidos.
- Pagar una tarifa en lugar de proporcionar unidades in situ cuando esté permitido.
- Usar unidades de reemplazo fuera de sitio o participar en proyectos de vivienda asequible aprobados.
- Registrar pactos o declaraciones de asequibilidad que vinculen la propiedad y a futuros propietarios.
Cómo se determinan las obligaciones
La zonificación de la ciudad, el tamaño de la parcela, el número de unidades y cualquier plan específico o reglas del plan comunitario determinan la aplicabilidad. Los incentivos de densidad, las leyes estatales sobre densidad y los incentivos locales pueden interactuar con los requisitos de inclusión. Coordine la revisión de zonificación, la revisión ambiental (CEQA) y las condiciones de vivienda durante el otorgamiento.
Pasos de acción para desarrolladores
- Confirmar la aplicabilidad durante reuniones previas con la oficina de Planeamiento de la Ciudad y el personal de vivienda.
- Preparar un plan de asequibilidad que muestre la mezcla de unidades, los niveles de ingresos y las ubicaciones propuestas.
- Presupuestar para cualquier tarifa en lugar de unidades, tarifas de enlace o costos de registro de pactos.
- Registrar los pactos de asequibilidad requeridos y obtener cualquier certificado de ocupación solo después de que la documentación de cumplimiento sea aprobada.
Sanciones y ejecución
La ejecución la administran las autoridades de vivienda y planificación de la ciudad. Las vías típicas de ejecución incluyen retener permisos o certificados de ocupación, multas administrativas, órdenes de suspensión de obras y acciones judiciales para hacer cumplir los pactos registrados.
- Cantidades de multas: no especificado en la página citada[1].
- Escalada: violaciones iniciales, repetidas y continuas y sus rangos monetarios no están especificados en la página citada[1].
- Sanciones no monetarias: órdenes de suspensión de obras, denegación o revocación de permisos, retención del certificado de ocupación y acciones de ejecución para obligar al cumplimiento del pacto.
- Ejecutor y quejas: el Departamento de Vivienda de Los Ángeles / HCIDLA administra el cumplimiento de vivienda asequible y la recepción de quejas relacionadas; consulte las páginas oficiales para los procedimientos de presentación[1].
- Apelaciones/revisión: las vías de apelación administrativa y los plazos varían según el tipo de decisión; los plazos específicos no están especificados en la página citada[1].
- Defensas/discreción: se pueden considerar solicitudes de variación, concesiones o cumplimiento alternativo por el personal de planificación o vivienda cuando la ordenanza o la política administrativa lo permitan.
Solicitudes y formularios
Los documentos requeridos comúnmente incluyen planes de asequibilidad, declaraciones/pactos, prueba de financiamiento para unidades asequibles y acuerdos de monitoreo. Los nombres exactos de los formularios y las tarifas los publica la oficina de vivienda administradora; los nombres de formularios y montos exactos no están especificados en la página citada[1].
Preguntas frecuentes
- ¿Quién debe proporcionar unidades asequibles?
- Los proyectos que cumplen con umbrales de tamaño, zonificación o número de unidades pueden estar sujetos a requisitos de inclusión; verifique la aplicabilidad específica del proyecto con Planeamiento y personal de vivienda.
- ¿Puede un desarrollador pagar una tarifa en lugar de construir unidades?
- En algunos casos se permiten tarifas en lugar de unidades; la elegibilidad y los cronogramas de tarifas los establecen la política de la ciudad y las directrices del programa.
- ¿Cómo se hace cumplir la asequibilidad después de la finalización?
- La asequibilidad suele hacerse cumplir mediante pactos registrados, monitoreo periódico y obligaciones administradas por el departamento de vivienda de la ciudad o un agente de monitoreo asignado.
Cómo hacer
- Confirme si su proyecto está sujeto a requisitos de inclusión consultando con Planeamiento y HCIDLA en la etapa previa a la solicitud.
- Prepare y presente un plan de asequibilidad y los formularios requeridos como parte de su solicitud de permiso o trámite.
- Ejecute y registre los pactos de asequibilidad requeridos antes de la venta o del certificado final de ocupación según lo indique la oficina de vivienda.
- Cumppla con los cronogramas de monitoreo e informes y pague las tarifas para evitar acciones de ejecución.
Conclusiones clave
- Confirme la aplicabilidad desde el inicio para alinear permisos y financiamiento con las obligaciones de inclusión.
- Los pactos de asequibilidad son vinculantes y a menudo se requieren antes de la ocupación o venta.
Ayuda y soporte / Recursos
- Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de Los Ángeles (HCIDLA) - sitio oficial
- Planeamiento de la Ciudad de Los Ángeles - sitio oficial
- Código Municipal de Los Ángeles - biblioteca de códigos