Ordenanzas sobre llanuras aluviales y humedales en Birmingham
Propietarios y desarrolladores en Birmingham, Alabama deben tener en cuenta las protecciones de llanuras aluviales y humedales al planificar construcción o cambios de uso del suelo. Esta guía resume dónde la ciudad establece reglas de llanuras aluviales, cómo se tratan los humedales en la práctica, los desencadenantes de permisos, vías de cumplimiento y pasos prácticos para confirmar el cumplimiento antes de construir o alterar terrenos en Birmingham.
Marco legal y fuentes
La autoridad municipal principal para controles de uso del suelo y sanciones es el Código de Ordenanzas de la Ciudad de Birmingham; las disposiciones sobre llanuras aluviales y los estándares de desarrollo relacionados están contenidas en el código municipal e implementadas por las oficinas de permisos y planificación de la ciudad. Ver código municipal[1] Las normas y la cartografía federal de FEMA también se aplican cuando intervienen programas o fondos federales y orientan los estándares mínimos locales. Orientación FEMA sobre llanuras aluviales[3]
Requisitos clave
- Permiso requerido para nuevas construcciones y mejoras sustanciales en áreas de llanura aluvial cartografiadas.
- Se aplican estándares de elevación base de inundación (BFE) y de prueba contra inundaciones cuando la propiedad está dentro de una llanura aluvial cartografiada.
- Los humedales en propiedad privada pueden activar revisiones estatales o federales adicionales si el dragado, relleno o alteración afecta aguas jurisdiccionales; la revisión de la ciudad se centra en el uso del suelo y controles de aguas pluviales.
- Aprobaciones de planos del sitio, movimiento de tierras y manejo de aguas pluviales suelen ser necesarias para desarrollos que alteran el drenaje o aumentan la superficie impermeable.
Sanciones y cumplimiento
La ejecución la administran las funciones municipales de permisos, planificación e inspección de edificios; las violaciones de las reglas de desarrollo en llanuras aluviales o el relleno/alteración no autorizada pueden resultar en órdenes administrativas, órdenes de cese de trabajo, multas civiles y remisión para enjuiciamiento. Las cantidades monetarias específicas y los cronogramas de escalada no se especifican en la página citada del código municipal; consulte el código municipal y la oficina de permisos para montos y procedimientos vigentes. Código municipal y ejecución[1]
- Cantidades de multa: no especificadas en la página citada.
- Escalada por infracciones repetidas o continuas: no especificada en la página citada.
- Sanciones no monetarias: órdenes de cese de trabajo, órdenes de acción correctiva, requisitos de restauración y posible acción judicial.
- Ejecutor: divisiones municipales de planificación/permisos e inspección de edificios; las quejas e inspecciones se inician a través de los contactos de permisos de la ciudad.
- Apelaciones y revisión: las apelaciones administrativas o solicitudes de variación suelen presentarse ante la Junta de Ajustes de la ciudad u órgano equivalente; los plazos para apelar no están especificados en la página citada.
Solicitudes y formularios
Los solicitantes generalmente deben presentar permisos de construcción, planos del sitio y cualquier permiso o lista de verificación de desarrollo en llanuras aluviales que la ciudad requiera; los nombres específicos de formularios, números, tasas y métodos de presentación son publicados por la oficina de permisos de la ciudad. Busque y presente permisos a través de las páginas de permisos y planificación de la Ciudad de Birmingham para formularios de solicitud y tarifas vigentes. Permisos y planificación de Birmingham[2]
Violaciones comunes y consecuencias típicas
- Colocar relleno, estructuras o materiales en una llanura aluvial cartografiada sin aprobación — puede provocar órdenes de cese de trabajo y de restauración.
- No obtener permisos requeridos para desarrollo en zonas propensas a inundaciones — multas administrativas y denegación de permisos.
- Alterar el drenaje o humedales sin las revisiones requeridas — posible aplicación estatal o federal además de la acción municipal.
Pasos de acción para propietarios y desarrolladores
- Consulte los mapas FEMA temprano para determinar si el sitio está en un Área de Riesgo de Inundación Especial.
- Póngase en contacto con la oficina de permisos/planificación de la ciudad para confirmar las reglas locales de superposición de llanuras aluviales y las presentaciones requeridas. Orientación FEMA[3]
- Prepare elevaciones, planes de resistencia a inundaciones y controles de aguas pluviales para las solicitudes de permisos.
- Si se deniega, presente una apelación o solicitud de variación según los procedimientos y plazos locales (verifique los plazos exactos con la ciudad).
Preguntas frecuentes
- ¿Y si mi propiedad está cerca de un humedal cartografiado?
- Si el trabajo propuesto afecta un humedal jurisdiccional, puede necesitar permisos federales o estatales y aprobaciones municipales; consulte la planificación de la ciudad y el Departamento de Gestión Ambiental de Alabama o el Cuerpo de Ingenieros del Ejército de EE. UU. para la revisión de jurisdicción.
- ¿Necesito seguro contra inundaciones?
- Si su edificio está en un Área de Riesgo de Inundación Especial y tiene una hipoteca respaldada por el gobierno federal, por lo general se requiere seguro contra inundaciones; se recomienda cobertura voluntaria para reducir riesgos.
- ¿Quién inspecciona el cumplimiento de proyectos en llanuras aluviales?
- El personal municipal de construcción e inspección realiza inspecciones in situ; las quejas se pueden enviar a permisos o a la oficina de cumplimiento del código.
Cómo hacer
- Localice la propiedad en los mapas de inundación.
- Contacte a la oficina de permisos de la ciudad para confirmar requisitos de permiso de llanura aluvial.
- Reúna documentación: planos, elevaciones y delineación de humedales si corresponde.
- Presente solicitudes y tarifas; programe inspecciones y cumpla las órdenes correctivas de inmediato.
Recursos y ayuda
- Planning, Engineering & Permits de Birmingham
- Código de Ordenanzas de Birmingham (Municode)
- Departamento de Gestión Ambiental de Alabama (ADEM)